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                二手挖掘機轉讓中國工程總承包所面臨的問題

                編輯: 二手挖掘機  日期:2017-09-13

                挖掘機轉讓我國工程總承包和企業資質管理制度已經有20多年經歷了,而由于我國加入WTO,同時由于世界經濟一體化的步伐越來越近,使得國內外建設市場在制度和方式上要求更趨于統一。所以對我國工程承包商的“承包”能力提出了更高的要求,因而要求我國建設行業企業資質制度適應新時期的變革。

                工程總承包是項目業主為實現項目目標而采取的一種承發包方式,具體是指從事工程項目建設單位受業主委托,按照合同約定對從決策、設計到試運行的建設項目發展周期實行全過程或若干階段的承包。在國際上主要有以下幾種方式:

                1、施工圖設計-施工總承包方式;

                2、初步設計-施工總承包方式;

                3、方案設計-施工總承包方式;

                4、交鑰匙工程總承包方式。

                由于歷史原因,現階段我國施工總承包特級資質的有10個類別,一、二、三級資質有12個類別, 分別對應于鐵路、電力、交通、市政、水利、礦山、冶金、石化等行業。具有相應資質的企業有許多,但真正能夠按照相應資質要求來做的工程總承包企業卻不多,有的總承包企業實際上并沒有設計人員或施工人員,打著總承包的名義來承接工程,實際上卻沒有自己的設計和施工隊伍,總承包實際上是將承接的工程,分別轉發給其它的設計單位和施工企業,總承包單位只從中截留一部分工程承包費用。有的總承包企業是由設計單位或施工企業單個組成,然后將一部分工程進行分包,如設計單位的總承包企業在進行總承包工程承包時,一定要將施工部分轉包出去;如果是由于施工企業進行總承包工程承包時,一定要將設計項目轉包出去。

                所以,我國目前大多數的總承包企業質量不高,總承包的能力低下,是我國目前建設市場上的通病。別說是交鑰匙工程的總承包方式難以實現,就是設計-施工總承包方式能夠全部自己完成的企業都少。這和國際先進國家相比起來,就顯得我們落后和弱小。從深層次上進行分析,其主要原因為:

                1、國家在資質管理上是按行業及行政職能部門來劃分的,2007年的《規定》中85個類別限定了企業只能在所申報的類別中進行建筑業務活動,不同種類的資質業務范圍和內容不同,不得相互逾越;同種資質的企業只能在同類業務范圍內進行競爭,,而不能憑借自己的能力在整個建筑市場上自由選擇,嚴重制約了有活力企業的發展空間。各個企業都在“潛規則上”畫地為牢,在行業的管理上十分混亂,利益取向問題十分嚴重。這就給企業在發展和生存空間上制造了一道無形的障礙,由于行業的制約和政府部門或相關利益單位的制約,大部分企業必須在相應的范圍內進行經營,根本無法進行做大做強,從而形成大型的總承包企業。

                2、中國工程建設分為建設前期、建設期(勘察、設計、采購、施工)等不同階段,并分別由不同的政府主管部門實施管理,所有的階段分別地這行相應的資管理。所以,承擔工程總承包的企業在全過程的管理中,同樣面臨著相應部分的資格問題。如在總承包工程中,對于設備及材料招標中的招標資格問題等。

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                3、政府行政干預,總承包工程所有地的政府行政干預或協及到國有企業部分的政府干預,在目前我國的體制之下是在所難免的事情,所以總承包企業就算是通過競標取得了總承包工程項目,如果不按照“潛規則”進行項目分包運作,最后付出的成本可能比全部完成的成本要大得多。

                4、建筑企業的管理權過分集中,政府行政管理部門在資質管理、執業人員資格考試和從業人員繼續教育的培訓過程中,產生了巨大的利益鏈,使得一些權力機構延伸出許多利益“圍獵”單位,包括許多認證機構和資詢機構。而派生出的這些機構或部門,則是魚龍混雜,從而使得部分人是在混水摸魚,做的都是為利是圖的事情。

                5、在部門的法規、行業標準的制訂上,各行業、各部門又是互相重復,莫衷一是。大的國有企業又有自己的企業標準,這些標準卻不統一,又不系統,互相重疊,有的還有矛盾沖突。這給許多承包企業帶來了迷惑和施工技術上的困難。

                總之,我國工程總承包現狀不容樂觀,既有制度性缺陷,又有企業自身發展的問題。我國工程總承包企業什么時候能夠真正的茁壯成長,成為國際建筑市場上最為強勁的競爭對手,哪時我國的經濟才能夠真正地進入到了世界強國的行列!

                中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業屬于典型的獨立工礦企業,由于社會經濟、地理環境和生產的特點所決定,承擔著沉重的社會負擔。論文百事通煉油化工企業多建在遠離城市的郊區,生活區往往自成體系,石油企業由于油區分布廣,居民區分散建設,沒有城市依托,企業不得不建設自我封閉、包羅萬象的社會服務系統。到2000年底,石化集團社會服務系統擁有固定資產原值200多億元,從業人員20余萬人。物業系統是社會服務部分的主要內容,擁有居住面積4300多萬平方米,住宅總數超過66萬套,各類物業公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個,資產原值超過20億元。從事物業管理工作的人員達到近8萬人。

                1998年經國務院決策,石油和石化兩大行業進行了重組,實現了上、中、下游業務一體化經營。為了適應國際化競爭需要,尋求更大發展,1999年開始,石化集團對內部業務和資產進行了重組。將核心業務中的優良資產從集團公司剝離出來,改制成中國石化股份有限公司,并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業人員60%的非核心業務和大量的不良資產作為存續企業留在了母體,主要包括專業化施工、生產后勤輔助、多種經營和社會服務四部分。在過渡期,對存續企業實行關聯交易、限額虧損、定額補貼的經營管理政策。社會服務部分的改革目標是將來與企業分離,在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關于企業辦社會的指導方針和企業體制的重大變化對物業管理系統提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區,物業管理行業今后的發展方向是什么?應采取什么樣的發展模式和對策?本文擬就這些問題作粗淺的探討。

                一、石化集團物業管理的探索和實踐伴隨著石化集團重組改革的進程,作為社會服務部分重要內容的物業管理系統也進行了改革嘗試,取得了一定的進展。

                一是形成了專業化的物業管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求,企業辦社會部分的人員、資產從原來的主營生產單位分離出來,組建了專門的社區管理和服務機構。例如,在油田企業管理層設有公共事業管理部門,分片設立若干社區管理中心(二級單位),下設物業管理公司或物業管理站,負責居民小區的日常管理工作。

                二是物業管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區物業管理和服務涉及的內容包括房屋的維修、基礎設施、公共設施的管理,小區環境的綜合治理,治安、環衛、綠化、交通、消防管理,向居民提供日常生活服務,組織開展健康有益的康樂活動,豐富社區文化生活等。三是按照關聯交易的原則物業公司形成了新的經營運行機制。物業管理公司做到了經費來源規范、成本明晰、費用開支透明。物業管理費支付結算實行業主(即主營單位)與服務方(即物業管理公司、站)共同簽認制度。物業管理單位實行了獨立核算,實行以滿意率指標為主的綜合考核。四是形成了合理的服務定價機制。定價是業主和委托服務方關注的焦點。為了體現公正、公平、公開的精神,服務價格確定的原則是;有國家定價的按國家規定的價格執行,無國家定價的按市場價格執行,既無國家定價又無市場定價的按照實際成本+合理利潤定價,以上情況都不適用的通過雙方協商定價。

                物業管理改革的實踐證明,對獨立工礦企業的居民小區實行物業管理,得到了主營單位和廣大居民的支持擁護,總體效果是好的。一是礦區面貌有了很大的改觀。居民的生活質量、環境質量有了明顯的提高,廣大職工更加安居樂業。二是礦區的城市化水平有了顯著的提高。實行物業管理,解決了過去長期存在的各自為政、重復建設的狀態,為居住小區統一規劃、集中建設、優化資源配置創造了條件。物業管理工作進一步拓展了社區的綜合服務功能,加快了礦區城市化的進程。三是有力地促進了企業的社會主義精神文明建設。創建國家級、省級和城市文明居住小區活動是社會主義精神文明建設的有效載體,物業管理工作是創建文明居住小區的重要內容。在創建文明居住小區的過程中,通過居民的參與,有利于塑造他們的文明意識、環境意識和健康向上的行為規范。四是解放了主營單位的生產力,促進了生產發展和經濟效益的提高。實行物業管理,實現了企業生產經營與社會服務系統的分離,主營單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂,便于集中精力抓好生產經營。同時,物業管理系統與主營單位在資產、資金、人員上做到了三個分清,明晰了成本,有效地解決了過去存在的生活后勤擠占生產成本問題。

                石化集團雖然已經開始了物業管理的實踐和探索,但總體上尚處于起步階段,還沒有完全擺脫行政型、福利型的運行模式。物業管理經費的來源主要是行政性補貼,個人支付的費用很少。物業公司的造血功能不足,尚未建立起企業化經營、社會化服務、自立生存的良性發展的機制。由于職工的收入水平不高,居民的支付能力不足,加之根深蒂固的福利觀念的影響,在礦區還沒有形成足以支撐物業管理公司自立生存的服務市場。從物業管理隊伍本身看,也存在著總體素質不強、管理手段落后等問題。

                二、獨立工礦區物業管理的定位和基本思路物業管理是市場經濟的產物。

                這一行業在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發展的事實證明,物業管理在我國具有強大的生命力。在獨立工礦企業推行物業管理,是符合建立現代企業制度的改革方向、順應社會發展趨勢、呼映職工群眾對改善居住環境質量要求、促進礦區經濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業管理的目的,是向業主提供有效且經濟的服務,最大限度的提升和發揮物業的使用價值和最大效用,為居民提供優美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環境。物業管理聯系著千家萬戶,物業管理活動既是物業公司通過提供優質服務獲得合理報償的企業經營行為,同時又是社區文化建設的重要內容。從貫徹“三個代表”要求的政治高度認識和看待物業管理工作,把物業管理與建設文明礦區,塑造有理想、有道德、守紀律的公民,創造溫馨、和諧、安居樂業的良好氛圍結合起來,促進物業管理工作向規范化、市場化、專業化、社會化的健康軌道發展。

                根據獨立工礦企業的特點、社會發展趨勢和物業管理本身的發展規律,獨立工礦企業物業管理發展的基本思路是:以社會主義市場經濟為導向,以產業化發展為目標,以提升物業價值和改善居民的居住環境為根本出發點,從獨立工礦企業的實際出發,循序漸進、分步運作,努力促進物業管理方式從行政管理型向經營管理型轉變,服務性質由職工福利型向市場經營型轉變,經費來源以單位支付為主向居戶支付為主轉變,服務方式由內部封閉型向社會開放型轉變,實現物業管理經濟目標和社會目標的協調發展。

                獨立工礦企業的物業管理應分三步走,第一步,實現專業化管理。將企業內部的生活服務系統與生產經營系統相分離,成立專門的物業管理機構和管理隊伍,按事業性管理,按合同制和甲乙方方式運作,通過物業管理的專業化提高服務質量。第二步,實行模擬企業法人運作。物業管理公司經濟上獨立核算,經費來源以產權單位支付為主、個人繳納為輔,實行經費補貼、模擬法人經營和市場化運作。第三步,實行產業化發展、企業化經營、市場化運作。在住房制度改革到位、房屋產權歸個人所有的基礎上,物業管理費用暗補改明補,進入個人工資總額,由個人支付物業管理費用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下,物業服務市場比較發育,服務價格到位,物業公司以優質的服務獲得合理的報酬,實現自立生存,自我發展。

                三、獨立工礦企業物業管理發展模式探討

                石化集團大多數石油化工企業的物業管理已經邁入了第二步,預計還需要經過較長的服務市場發展發育過程,才能跨入第三步。在向產業化發展的進程中,筆者認為,獨立工礦企業的物業管理應采取以下的發展模式和策略:

                1.走“建管一體化”之路,形成以建養業、以業促建的良性發展機制。對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理,實行一體化運作是許多開發商采取的成功做法。通過良好管理和優質服務創造開發商信譽和品牌、以提升物業價值、進而促進商品房的銷售、取得良好的經濟效益,反過來再為物業管理提供必要的經費支持,這是以建養業、以業促建的良性發展機制。隨著我國住房制度改革的到位,在獨立工礦企業取消實物性分房、實行貨幣化分配之后,住宅建設必須按房地產開發的方式運作,這必然面臨房屋銷售的問題。借鑒城市開發商的做法,將商品房開發和物業管理相結合,實行建管一體化模式是獨立工礦企業物業管理發展之初的必經之路。

                2.走“一業為主、多元化經營”之路,廣開財源。服務市場不發育、物業管理收入來源不足是獨立工礦企業物業公司生存發展的最大障礙。拓寬收入渠道,彌補經費不足,必須實行“一業為主、多元經營”的經營策略。獨立工礦企業物業公司開展多元經營有許多有利條件,特別是發展居住小區的社區服務業大有可為。獨立工礦區因遠離城市,許多社區服務項目無法依托城市供給,因此物業公司可以發揮自身優勢組織開展各種形式的家政服務、養老服務、餐飲服務、商業服務、教育培訓服務、醫療衛生服務、文化體育服務、家庭裝飾服務、房屋出租等內容,既可以方便居民的生活,又能增加收入來源。

                3.走精干高效之路,實現管理手段現代化、服務方式社會化。在實行物業管理的初級階段,物業管理屬于勞動密集型行業,技術含量不高、以自我服務為主。隨著經濟發展和技術進步,物業的技術含量越來越高。尤其是信息化已經開始滲透到各個領域,物業管理行業也不例外。在服務質量要求越來越高、社會分工越來越細的形勢下,物業管理如果不擺脫傳統的勞動密集型產業的管理模式,不用信息技術提升管理手段,仍然采取封閉式的自我服務方式,物業管理公司在市場經濟的條件下就難以生存。因此,用信息技術提升傳統管理手段,走社會化服務、精干高效管理之路,是獨立工礦企業物業管理生存發展的唯一出路。

                4.走規模化發展之路,是優化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業這樣的獨立工礦區,居住區分散、規模相對偏小,物業管理機構往往按居住區設置,造成物業管理資源分散,成本偏高,形不成規模效益。隨著服務市場的發展、物業管理公司之間的競爭,通過兼并、重組,走向集約化、規模化是物業管理發展的趨勢和生存之道。深圳、上海等地的經驗充分證明了這一點。因此,獨立工礦企業必須適應規模化發展的要求,對物業管理機構有計劃的進行合并重組,以發揮規模效益。

                5.加大人才培養力度,努力造就高素質的物業管理人才隊伍。獨立工礦企業物業管理的人員大部分是過去從生產一線分離出來的老弱病殘和閑散人員,知識結構和整體素質已不能滿足新形勢要求。工礦企業物業管理必須按照產業化的發展方向和專業化、社會化、信息化的發展趨勢,重視人才培養,努力造就一支適應市場經濟要求的素質優良的物業管理人才隊伍。

                挖掘機轉讓新世紀里,市場意識和市場競爭,對于物業管理行業來說,既是機遇又是挑戰。物業管理企業要生存、要發展,就必須走進市場參與競爭。因此,物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下,堅持“以人為本”服務理念,不斷創新服務平臺,才能獲得市場。總而言之,物業管理企業,要想求生存,求發展,就必須為參與市場競爭做好充分的準備,才能在競爭中,贏得市場、占領市場。

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